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王雪松:限购:楼市调控目标与手段的背离

来源:搜房网    时间:2011-2-28 10:42:00        文字大小:【      】

  北京市政策一向可以理解为政策的风向标,在929政策出台以后,笔者预估,限购将很快成为楼市的一道风景,三个月之后,限购旋即花开全国。

   对于这个充满暴力性质的行业政策,笔者不解为何会持续,从局的数据来看,限购之后,北京楼市并没有出现预期的效果。而从北京市本次更为严厉的限购来看,显然上次限购效果不明显,才会有这次更严厉的限购。

   新国八条重要?但对于政策制定者来说,为什么国八条没有效果或许更重要。在反思为什么929新政失效的主要原因上,我们认为主要原因在于两方面:第一方面政府因417调控失效之后公信力的减弱导致市场对政策效力产生怀疑,在经历了5、6、7月市场轻微回调以后,8月9月市场大反弹宣告了417新政的彻底失败;其次是不断上涨的价格才是导致调控失效的根本原因。在2007、2008、2009年成交量上可以很清晰的看到需求的巨大弹性,目前市场购买力的刚需仅仅局限于投资性刚需,楼市表现出明显的价格特性,即价格上涨,需求增大;反之则相反。

   为什么楼市会在8、9月大幅度反弹,我们参照重庆市数据做如下解释:受417新政影响,5月供应量环比下跌62.5%;6月较四月下跌36.6%。同期成交量下跌幅度为:5月环比下跌57.3%;6月比4月下跌:55.5%。考虑到一季度整体供求关系特征为供不应求的状况,5月的供应量下跌对市场6、7、8月产生了较大的影响。5月供需缺口达到43%;417新政的调控直接导致了5月以及以后三个月市场供求失衡特征的加剧,是417新政在8、9月显著失效的根本原因。

   新政对供应的遏制大大强于对需求的遏制,这是新政失效的根本原因。而无独有偶,听说在北京限购之时同时配有限供措施,停止某些预售许可证的发放。则将更加刺激市场短期住房的供求关系失衡,导致市场价格持续向上。

   尽管限购可能会延缓一部分需求的即时释放,但限购将导致更加强烈的开发商主动限供,从而加大短期市场的供求关系差,而供求关系如果不能得到有效改善,则短期价格将不会得到扭转;而更为重要的是,被限购激发的逆反市场心理,在政策松动之后表现出的报复性反弹,将导致市场更加紊乱的运行。

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