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房企下半年销售将进一步分化

2018-8-3 16:27:00  来源:南方日报   我有话说 

房企下半年销售将进一步分化

  中共中央政治局7月31日召开会议,会议提出,要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。

  在因地制宜、因城施策的思路指引下,房地产调控正在逐步趋严。有机构显示,在刚刚过去的7月,国内有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策,且调控正在逐步向二三线城市下沉。

  今年以来,建立房地产市场长效机制,促进房地产市场平稳健康发展,已经成为行业内的共识。如何让房地产市场真正稳定发展,成为各个市场主体必须面对的问题。

  7月调控次数刷新同期纪录

  事实上,根据不完全,进入7月以来,已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策,这一调控次数也刷新了最近两年来楼市调控的同期纪录。

  调控范围包括进一步规范企业购买商品住房行为、规范商品房销售秩序、全面整治互联网房产中介、打击二手房市场“阴阳合同”和“高评高贷”现象等。

  克而瑞分析指出,值得注意的是,在7月出台的各类调控政策中,包括宁德、临汾、枣庄、大理、澄迈、西双版纳等在内的三四线城市计划占据了主流。

  个别城市还针对调控房价以比例的形式设置了涨幅上限,例如在7月10日,福建宁德发布通知,中心城区新建商品住宅均价在2018年1月的(8882元/平方米)的根底上,每年涨幅控制在6%以内,普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价,最高控制在11000元/平方米以内。

  据初步测算,从同比看,70个大中城市中,4个一线城市新建商品住宅销售价格持平,二手住宅销售价格由上月下降转为上涨0.1%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3%和4.6%,涨幅比上月分别扩大0.9和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%,涨幅均与上月相同。

  坚决遏制房价上涨

  中原地产首席分析师张大伟认为,中央政治局会议提出下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,这体现出调控政策或将更加趋向严格。

  “楼市之所以需要调控,就是因为供需结构紧张使得房价仍有上涨空间,‘买房就赚钱’的这个预期仍然存在”,张大伟指出,几年前楼市相对低迷的阶段,是不需要限购、限价等措施,当前阶段遏制房价上涨,仍然需要多种政策并举来应对挑战。

  克而瑞分析认为,接下来房地产市场具体调控手段还是坚持因城施策、促进供求平衡、合理引导预期、整治市场秩序等方面。

  今年6月底,住建部等七部委在国内30座城市联合开展治理楼市乱象专项行动,到了7月31日,住建部官网公布了20家违法违规房企及中介黑名单,并指出这些企业的违法违规行为主要涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面,侵害了人民群众合法权益,严重扰乱了房地产市场秩序,造成了不良的社会影响。

  张大伟认为,过去各大城市都在新出调控政策,此次对30城开展治理专项行动,也是对楼市政策执行情况的一次检查。

  当前,建立房地产市场平稳健康发展长效机制的步伐正在加快,对此克而瑞分析认为,具体或将在三个方面加快出台措施。一是土地供应有供有限,高位库存城市应大幅调降供地指标,库存不足、房价上涨压力大的城市要增加土地供应和加快供应节奏;二是租赁市场仍在起步阶段,相关制度建设存在空白,应加快发展租赁市场;三是房地产税年内或将有实质性举措。

  房企销售业绩将分化

  根据克而瑞公布的《2018年1-7月中国房地产企业销售TOP100排行榜》,截至今年7月,碧桂园、万科、恒大三家房企分别实现销售流量金额4614.9亿元、3502.8亿元和3446.8亿元。这其中,碧桂园距离突破去年5508亿元的目标仅有约900亿元的差距,其余两家龙头房企距离超过去年全年业绩也已不远。

  除“碧恒万”三家外,保利、融创继续巩固各自阵地,以2431.2亿元和2253.0亿元排名第四、第五位。截至7月底,业绩已经突破千亿关口的房企共有10家,除前述几大企业外,还有绿地、中海、龙湖、新城控股和华润置地等规模房企。

  与6月单月超过万亿的销售规模相比,百强房企7月业绩环比下降31.5%。不过克而瑞分析指出,这种下滑是季节性因素所致,事实上,7月单月的销售规模达到7642亿元,这一数字是与今年前6月的均值基本持平的,同比增幅为57.7%。

  尽管今年以来不少企业销售规模不断增长,销售额也突破纪录,但房企面临的市场环境更加复杂,资金紧缺仍是所有企业共同面临的问题。从克而瑞发布的1-7月房地产企业新增货值数据来看,恒大、碧桂园、万科融创等企业新增土地货值较高,规模较大,但对于新增货值排名50开外的房企而言,生存空间被进一步挤压,不少企业的新增土储集中度均小于销售。

  克而瑞分析指出,上半年金融收紧趋势未变,融资难、资金紧缺是所有房企面临的最大问题。在投资拿地上反应明显,不仅制约了房企中长期的投资力度,更加剧了房企间布局的分化。尽管7月房企销售业绩由于季节性因素环比下降,但预计三季度后半段和四季度,房企或将加大投资和新开工力度,加快推货,房企销售规模有望继续保持增长。

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