西安市住房公積金貸款實施細則

西規〔2019〕011_公積金中心002

第一章 總 則

第一條為規范個人住房公積金貸款(以下簡稱公積金貸款)業務管理,促進公積金貸款業務健康有序發展。根據《住房公積金管理條例》《西安市住房公積金管理條例》規定,結合本市住房公積金管理工作實際,制定本細則。

第二條 個人住房公積金貸款是指以住房公積金為資金來源,向已正常繳存住房公積金的職工發放的定向用于購買、建造、翻建、大修自住普通住房的政策性住房貸款。

職工購買的自住普通住房包括普通商品住房、經濟適用住房、集資建造住房等。

第三條西安住房公積金管理中心(以下簡稱公積金中心)為西安地區住房公積金貸款的管理機構。

第四條公積金貸款由西安住房公積金管理委員會按有關規定指定受委托辦理住房公積金金融業務的商業銀行(以下簡稱受委托銀行)。公積金中心作為公積金貸款的債權人,委托商業銀行作為貸款人向借款人發放購房貸款。

第五條 公積金貸款實行貸款擔保的原則。

第二章 貸款對象和條件

第六條個人連續足額繳存住房公積金六個月(含)以上(具體期限以現行貸款政策規定為準),具有完全民事行為能力的職工,購買、建造、翻建、大修自住普通住房時,可申請住房公積金貸款。對曾經在異地繳存住房公積金、在現繳存地繳存不滿規定期限,繳存時間可根據原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存明細合并計算。

第七條職工申請公積金貸款應同時具備以下條件:

(一)具有有效的身份證件;

(二)有穩定的收入,信用良好,有償還貸款本息的能力;

(三)購買住房的,須具有符合法律規定的購買住房的合同或協議;建造、翻建、大修住房的,須具有建設、規劃、土地管理等部門批準的文件;購買二手房的還需提供公積金中心認可的評估機構出具的評估報告;

(四)購買住房的,應已支付了不低于規定比例的首期購房款;建造、翻建、大修住房的,能夠支付不低于建造、翻建、大修住房所需費用的規定比例的首期付款或自籌資金;

(五)同意按照公積金中心和受委托銀行認可的擔保方式進行擔保;

(六)申請公積金貸款時不存在尚未還清的公積金貸款本息;

(七)法律、法規、規章規定的其他條件。

第三章 貸款額度、期限和利率

第八條購買自住普通住房的,貸款額度不超過所購買住房合同總價款的70%(具體比例以現行貸款政策規定為準)。

精裝修房屋和房價明顯高于本地區市場平均水平的房屋貸款額度不超過所購買住房合同總價款的60%。第三次使用住房公積金貸款購買住房的,不予受理。

單筆貸款額度不能超過西安住房公積金管理委員會規定的最高貸款額度。

公積金貸款月償還貸款本息額不得超過家庭月收入的50%。

第九條購買商品住房、經濟適用住房、集資建造住房的,最長貸款期限30年;購買二手房的,貸款期限與房屋建成年限之和不超過30年;建造、翻建、大修自住住房的,最長貸款期限10年。

貸款最長期限不得超過30年,且借款到期日不超過借款申請人法定退休時間后5年。借款人申請貸款時年齡不超過其法定退休年齡(原則上女55歲,男60歲)。特殊情況,機關事業單位縣處級以上女干部和具有高級職稱的女性專業技術人員年滿60周歲退休或延遲退休的,需提供單位文件或加蓋單位公章的說明。

第十條公積金貸款利率按照國家有關規定執行。

第二次公積金貸款利率,按同期公積金貸款利率的1.1倍執行。貸款期限內如遇法定利率調整,貸款期限在1年(含)以內的,實行合同利率,不分段計息;貸款期限在1年以上的,于次年1月1日按相應的利率檔次執行新的利率規定。

第四章 貸款程序

第十一條房地產開發企業在取得商品房預(銷)售許可后,如購房職工有公積金貸款需求,房地產開發企業應向公積金中心申請樓幢備案,備案所需資料如下:

(一)企業營業執照或批準設立文件(復印件);

(二)國有土地使用證(復印件);

(三)建設用地規劃許可證(復印件);

(四)建設工程規劃許可證(復印件);

(五)建設工程施工許可證(復印件);

(六)商品房(預)銷售許可證(復印件);

(七)其他資料。

第十二條借款人申請公積金貸款需向公積金中心或受委托銀行提出申請,填寫住房公積金貸款申請表并如實提供下列資料:

(一)借款人有效身份證明(居民身份證或其他有效證件),已婚職工還應提供配偶有效身份證明;

(二)借款人婚姻狀況證明;

(三)合法的購房合同或協議;

(四)購房首付款憑證;建造、翻建、大修住房所需費用的資金證明;

(五)借款人及配偶具有穩定收入和償還貸款能力的證明;

(六)借款人及配偶征信報告;

(七)借款人及配偶印章(1.5×1.5厘米正楷);

(八)其他相關資料。

第十三條受委托銀行在收到貸款申請及符合要求的各項資料后,與借款人進行面談,符合條件的應予受理。

第十四條經公積金中心審核批準的貸款,由借款人與受委托銀行簽訂借款合同及相關協議。

第十五條由保證人提供貸款擔保的,受委托銀行應當將借款合同及有關證明材料轉交保證人,辦理擔保和反擔保有關手續。

第十六條以住房抵押方式擔保的,借款人或受委托銀行應到房產抵押登記部門辦理房產抵押登記手續;以有價證券質押的,借款人應將有價證券交受委托銀行收押保管。

第十七條貸款手續辦理完畢后,公積金中心根據保證人出具的擔保辦結證明或借款人出具的房產抵押登記辦結證明、受委托銀行出具的質押辦結證明,向受委托銀行劃撥貸款資金。受委托銀行按照借款合同約定的時間、金額和賬戶,發放貸款。

貸款資金轉入售房單位(售房人)或者建房、修房承擔方在銀行開設的賬戶內,不得直接轉入借款人賬戶或者支付現金給借款人。

第五章 貸款擔保

第十八條借款人申請公積金貸款的,應當提供經公積金中心和受委托銀行認可的擔保。擔保方式有以下三種:保證、抵押、質押。

第十九條由保證人提供貸款擔保的,保證人須與借款人和受委托銀行簽訂擔保合同或協議,保證人為貸款提供連帶責任保證,同時可要求借款人以公積金貸款所購住房抵押方式提供反擔保。

第二十條借款人采用住房抵押方式擔保的,必須依法辦理住房抵押登記手續,抵押人須與抵押權人簽訂抵押合同。

第二十一條借款人采用有價證券質押擔保的,出質人須與受委托銀行簽訂質押合同,有價證券交受委托銀行保管。

第六章 貸款償還

第二十二條借款人應當按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。

第二十三條貸款期限在一年(含)以內的,實行到期一次還本付息,利隨本清。

貸款期限在一年以上的,實行按月分期歸還貸款本息。借款人可以選擇等額本息或等額本金兩種方式之一償還貸款本息。

第二十四條借款人自銀行劃款之日的次月起進入還款期。借款人應在每月還款日前將應還本息足額存入約定還款賬戶。

第二十五條借款人可以在貸款發放半年以后提前全部或部分償還貸款。借款人提前償還貸款的,應當向受委托銀行提出申請。

第二十六條借款人提前全部還款的,應在歸還當期貸款本息的同時結清全部剩余貸款本金。

借款人提前部分償還貸款的,按照剩余本金、剩余期限重新計算以后的月應還本息額,借款人可選擇“月應還款額不變縮短期限”或“期限不變減少月應還款額”兩種方式。

借款人提前還款,此前已計收的貸款利息及相關費用不再調整。

第二十七條借款人還清貸款本息后,應及時到房產抵押登記部門辦理注銷抵押手續、受委托銀行將質押的有價證券退還借款人。

第七章 貸款風險分類

第二十八條公積金貸款根據風險程度可分為正常、關注、次級、可疑和損失五類,其中次級、可疑和損失三類為不良貸款:

(1)正常類貸款:指借款人能夠履行合同,沒有足夠理由懷疑貸款本息不能按時足額償還。貸款期間正常還款和逾期1-2期未還列入正常類貸款。

(2)關注類貸款:指盡管借款人目前有能力償還貸款本息,但存在一些可能對償還產生不利影響的因素,貸款連續逾期3-5期未還列入關注類貸款。

(3)次級類貸款:指借款人的還款能力出現明顯問題,依靠其家庭正常收入無法足額償還貸款本息,即使執行擔保,也可能會造成一定損失。貸款連續逾期6-8期未還列入次級類貸款。

(4)可疑類貸款:指借款人無法足額償還貸款本息,即使執行擔保,也肯定要造成較大損失。貸款連續逾期9-11期未還列入可疑類貸款。

(5)損失類貸款:指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后,逾期本息仍然無法或只能部分收回。貸款連續逾期12期(含)以上未還列入損失類貸款。

第二十九條貸款分類先根據借款人連續違約次(期)數進行分類,再根據借款人違約原因和貸款風險程度對分類結果進行必要的修正和調整。

貸款形態分類應遵循不可拆分原則。即一筆貸款只能處于一種貸款形態,不能同時處于多種貸款形態。

第八章 貸后檢查

第三十條公積金中心與受委托銀行應及時對貸款進行風險分類,并進行貸后檢查。對正常類貸款可采取抽查方式不定期進行,對關注、次級、可疑、損失類貸款采取全面檢查的方式,貸后檢查應形成書面報告。

第三十一條貸后檢查主要通過客戶訪談、實地檢查等途徑獲取信息,并對各種信息進行綜合分析,找出影響貸款質量的各種因素,判斷借款人風險狀況,提出相應預防或補救措施。

第三十二條貸后檢查的主要方式:

(一)監測還款賬戶。

(二)查詢不良貸款明細臺賬。

(三)電話訪談。

(四)面談。

(五)實地檢查。

(六)其他方式。

第三十三條貸后檢查的主要內容:

(一)通過不良貸款明細臺賬,掌握借款人依合同約定歸還貸款本息情況。

(二)跟蹤掌握借款人工作單位、住址、聯系電話等信息的變更情況,及時更新借款人聯系方式等方面的信息。

(三)通過電話、短信、微信、上門訪談等方式與借款人聯系,了解、掌握借款人職業、收入、健康狀況等影響其還款能力和誠意的因素變化情況。

(四)通過對商品房、集資建房項目進行實地考察,掌握貸款資金使用和工程進度、房屋所有權證辦理情況、抵押登記落實情況。

(五)有關合同及相關資料的完整性與有效性,有無與法律、法規和制度相抵觸,需要變更、修改和補充的。

(六)貸款資產風險程度、變化情況及趨勢。

(七)其他可能影響貸款資產質量的因素變化情況。

第九章 逾期貸款的管理與處置

第三十四條逾期貸款的催收與處置要及時進行,以降低貸款損失。

(一)借款人第一次未按照合同約定歸還貸款本息,受委托銀行要在10個工作日內對借款人進行電話和短信提示催收,了解違約原因,做好電話記錄,同時該筆貸款形態轉為“逾期”。

(二)借款人拖欠貸款本息1-2期的,受委托銀行要向借款人發出書面“催收通知書”,同時抄送公積金中心及保證人,要視情況要求保證人協助催收。

(三)借款人累計拖欠貸款本息達3-5期的,公積金中心、受委托銀行及保證人要約見借款人或者上門催收,了解借款人違約原因,協商可行的還款方案,要求保證人催收或承擔保證責任。

(四)借款人累計拖欠貸款本息達6期(含)以上,且沒有實質性解決方案的,經貸款風險認定為次級類別以上不良貸款的,要追究保證人的擔保責任,依法起訴,及時處分抵押物或質押權利。

第三十五條對由于借款人疏忽、遺忘造成的不良貸款,通過電話、微信、借款人單位協助等渠道通知借款人及時歸還拖欠本息。

對借款人具有還款能力仍欠款的,屬于保證人提供連帶責任保證的,要求保證人履行保證責任,代為償還貸款本息。

第十章 借款合同的變更和終止

第三十六條借款合同需要變更的,須經借貸雙方協商同意。采用保證擔保的,還須征得保證人同意后,依法簽訂變更協議。變更協議未達成以前,原借款合同繼續有效。

第三十七條借款期限的變更。在合同履行期間,借款人提出變更借款期限的,由借款人填寫“貸款變更申請書”,并符合以下規定:

(一)申請變更期限的,不得拖欠貸款本息及相關費用;

(二)借款人先按原月應還款額歸還當期應還本息,期限變更后新的月應還款額自下期還款開始執行;

(三)新計算的月應還款額,借款人應具有還款能力。

第三十八條還款方式變更。貸款發放后,借款人可向其貸款銀行申請還款方式變更。

第三十九條借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力,借款人的繼承人、受遺贈人、監護人、財產代管人同意繼續履行原借款合同的,原借款人所購房產應繼續用于抵押。

第四十條保證人失去擔保資格和能力,或發生合并、分立或破產時,借款人應變更保證人并重新辦理擔保手續。

第四十一條借款人按合同規定償還全部貸款本息后,抵押物或質押物返還抵押人或出質人,借款合同終止。

第十一章 貸款信息管理和檔案管理

第四十二條建立貸款臺賬,臺賬應包含借款人基本信息、貸款信息(包括合同金額、期限和放款日期等)、權證信息等信息,貸款臺賬可以采取電子臺賬或手工臺賬的形式。

第四十三條貸款出現逾期,應及時在不良貸款臺賬中登記借款人首次出現逾期的時間、拖欠期數、拖欠本金額、拖欠利息額、不良余額、不良原因、催收措施、催收記錄以及催收結果。對通過追究保證人的擔保責任,處分抵押物、質押權利收回不良貸款的,要在不良貸款明細臺賬中分別記錄收回的具體金額及損失金額。

第四十四條貸款在申請、審查、發放和收回等過程中形成的文件和材料要及時歸檔。公積金中心和受委托銀行要保證貸款檔案的安全、完整和有效利用。

第四十五條貸款檔案可以是原件,也可以是具有法律效力的復印件或電子檔案。貸款檔案主要包括:

(一)借款人相關資料:

1.住房公積金繳存證明;

2.借款人身份證件(居民身份證或其他有效證件);

3.借款人經濟收入和償債能力證明;

4.借款人婚姻證明;

5.購買住房首期付款證明;

6.合法的購買住房合同及相關資料;

7.抵押物或質物相關證明;

8.抵押登記備案證明或房屋他項權利證明書;

9.借款申請審批表;

10.借款合同;

11.抵押合同(或質押合同、或保證合同);

12.房屋評估報告。

(二)貸后管理相關資料:

1.貸后檢查記錄和檢查報告;

2.逾期貸款催收通知書;

3.法律仲裁文件;

4.依法處理抵押物、質物等形成的文件;

5.貸款核銷文件。

(三)其他有關文件材料。

第四十六條貸款發放后,受委托銀行貸款經辦人員應在一個月內,對貸款文件材料進行復查和清理,合理編排順序,填寫檔案清單。

第四十七條受委托銀行貸款經辦人員應按月將貸款檔案移交檔案室。檔案管理員要對歸檔材料進行清點,在檔案移交單上簽字。

第四十八條檔案管理員應按照一定的標準對檔案卷宗進行歸類、編序和排列。

第四十九條貸款檔案實行集中統一保管,應指定專職或兼職檔案管理員具體負責貸款檔案的保管。貸款檔案要有專用檔案庫房(室),檔案庫房(室)要做到防火、防潮、防蟲、防盜等。

第五十條貸款檔案一般不得借出,確需借閱要進行審批登記。貸款檔案借閱人員不得將貸款檔案涂改、拆換、損毀和遺失。貸款檔案借閱完畢,檔案員要對貸款檔案進行核查。

第五十一條貸款檔案管理人員及查閱使用人員應遵守保密制度。

第五十二條個貸檔案從貸款本息結清的下一年開始保管期限為5年。保管期結束后,貸款檔案經鑒定無未了事項后可按規定銷毀。對尚未終止信貸關系、尚未失去法律效力和尚未登記造冊批準銷毀的貸款檔案,任何人不得擅自銷毀。

第十二章 監督管理

第五十三條借款人有下列情形之一的,貸款人有權停止向借款人發放貸款,有權解除借款合同,提前收回已發放貸款本息,并有權依法處分抵押物或質押權利,要求保證人提前履行保證責任:

(一)借款人向貸款人提供虛假證明材料的;

(二)借款人未按借款合同約定用途使用貸款的;

(三)抵押物毀損不足以清償貸款本息,質押物明顯減少影響貸款人實現質權,而借款人未按要求落實新抵押(質押)的;

(四)未經貸款人同意,借款人將設定抵押權或質押權的財產或權益毀損、出售、轉讓、贈與或重復抵押的;

(五)貸款到期,借款人未按期歸還貸款本息,并自貸款人發出催還通知書之日起30天內,借款人仍未能清償貸款本息和相關費用的;

(六)借款人拒絕或阻礙貸款人對貸款使用情況實施監督檢查的;

(七)借款人卷入或即將卷入重大訴訟或仲裁程序及其他法律糾紛,足以影響其償債能力的;

(八)借款人發生其他足以影響其償債能力事件的;

(九)公積金中心及受委托銀行與借款人約定的其他情況。

第五十四條借款人未按貸款合同規定償還貸款本息,逾期部分按中國人民銀行有關規定計收罰息和復利。

第五十五條當事人發生糾紛時,可通過協商或者調解解決,協商調解不成的,也可向仲裁機構申請仲裁,或向人民法院起訴。

第十三章 附 則

第五十六條本細則自2020年1月1日起施行,有效期5年。原《西安市住房公積金貸款實施細則》(西房金發〔2014〕63號)廢止。

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